Informe sobre la vivienda
"No sale a cuenta hacer casas. Ya no que sea un tema muy lento de burocracia que hace que tardes 5 años en construir y eso el retorno te haga que sea peor los números, sino que directamente ya es negativo."— Willy · 1:17:21 ↗
Construir viviendas en España no es rentable debido a los altos costes de construcción, las regulaciones y una escasez artificial de suelo urbanizable.
Rentabilidad del sector: Puesto 69 de 78 actividades económicas [2]
Argumenta que el incremento del coste de la construcción, debido a normativas de eficiencia energética y el Código Técnico de la Edificación, ha hecho que la promoción inmobiliaria sea un negocio con resultado negativo en España. Señala que la escasez de suelo urbanizable, artificialmente restringida por el sector público, agrava el problema y lleva a precios inasequibles.
// EN EL EPISODIO
El precio de la vivienda en España ha experimentado un notable aumento en términos reales, descontando la inflación. Sin embargo, este incremento no se ha visto acompañado por un aumento en la construcción de nuevas viviendas, cuya actividad se ha estancado. La raíz del problema reside en el desorbitado encarecimiento de los costes de construcción, que prácticamente se han duplicado desde 2005. Este fenómeno se atribuye a la implementación de normativas más estrictas, como los estándares de eficiencia energética y el Código Técnico de la Edificación, que añaden complejidad y elevan los gastos del promotor.
Este aumento de costes afecta de manera desproporcionada a la vivienda de protección oficial, cuya finalidad es ser asequible, creando una paradoja. La situación ha llegado a un punto crítico en el que la promoción inmobiliaria, incluso antes de considerar los costes financieros, arroja un resultado negativo. Es decir, ser promotor en España no es un negocio rentable, situando al sector de la construcción como una de las actividades menos provechosas de la economía nacional.
A esta falta de rentabilidad se suma un factor determinante: la escasez artificial de suelo urbanizable. Según los datos comentados, un 95,7% del territorio español no es urbanizable, lo que restringe drásticamente la oferta. Además, el proceso para recalificar suelo y permitir la construcción residencial está plagado de trabas burocráticas y costes administrativos que desincentivan la creación de nueva oferta inmobiliaria, beneficiando a quienes ya poseen suelo urbanizable.
La combinación de estos factores —costes elevados, baja rentabilidad y escasez de suelo— choca frontalmente con una demanda creciente. El resultado inevitable es una escalada de precios que hace la vivienda inaccesible para una gran parte de la población, creando una profunda contradicción entre el discurso político sobre el derecho a la vivienda y las políticas que, en la práctica, limitan su oferta real.
// QUÉ DICE CADA UNO
- Marc
Argumenta que el incremento del coste de la construcción, debido a normativas de eficiencia energética y el Código Técnico de la Edificación, ha hecho que la promoción inmobiliaria sea un negocio con resultado negativo en España. Señala que la escasez de suelo urbanizable, artificialmente restringida por el sector público, agrava el problema y lleva a precios inasequibles.
- Willy
Corrobora la afirmación de que no sale a cuenta construir viviendas, no solo por la burocracia sino porque directamente es un negocio deficitario. Menciona haber entendido una explicación visual sobre la escasez artificial de suelo.
- Euge
Cuestiona de forma retórica si la situación actual de no construcción y especulación es lo que se buscaba, insinuando una posible intención política detrás del problema de la vivienda.
// CONTEXTO MÁS ALLÁ DEL EPISODIO
Una rentabilidad negativa que frena la construcción
Los datos externos confirman la afirmación del podcast sobre la baja rentabilidad del sector. Un informe del Centro Ruth Richardson sitúa a la construcción de edificios en el puesto 69 de 78 actividades económicas en cuanto a rentabilidad neta [2]. La situación es tan crítica que el retorno llega a ser negativo (-0,1%), superando solo a otras nueve actividades en la economía española [3]. Esta falta de rentabilidad se ve agravada por una alta carga fiscal, ya que los impuestos suponen cerca del 30% de los costes totales de una promoción inmobiliaria.
El problema se acentúa al comparar la situación con el resto de Europa. Construir una vivienda en España es un 12,5% menos rentable que en la media de los países europeos, lo que disuade la inversión y frena la creación de nueva oferta [3]. Esta combinación de costes elevados —no solo por normativas sino también por impuestos— y márgenes mínimos o negativos explica por qué no se construye más a pesar de la fuerte demanda y los precios al alza, creando una brecha entre la oferta y la demanda que CaixaBank Research cifra en 734.000 viviendas [3].
La construcción, en cifras de mínimos históricos
El estancamiento en la construcción que menciona el episodio se puede cuantificar con datos oficiales que ilustran la magnitud de la caída. En 2024, en España se iniciaron 112.220 viviendas libres. Esta cifra contrasta drásticamente con las 664.923 viviendas que se comenzaron a construir en 2006, en el pico de la burbuja inmobiliaria [4]. El número de viviendas terminadas también refleja esta parálisis: 86.609 en 2024 frente a las casi 600.000 de hace 18 años [4].
La oferta de obra nueva es de apenas 2,7 viviendas por cada 1.000 habitantes, lo que demuestra la incapacidad del sector para responder al aumento de la demanda [2].
Este desplome en la actividad no solo responde a la baja rentabilidad, sino también, como señala el podcast, a las trabas burocráticas y a un urbanismo que en muchos casos se considera obsoleto, dificultando la puesta en marcha de nuevos proyectos y la recalificación de suelo [2].
La respuesta política ante la escasez de oferta
El episodio critica el choque entre el discurso político y la realidad del mercado, un punto respaldado por el historial de planes de vivienda gubernamentales. Desde 2018, se han anunciado sucesivas metas para crear vivienda asequible (20.000, 100.000, 50.000 de la Sareb) que han tenido dificultades para materializarse precisamente por la falta de rentabilidad para los promotores [1]. Ante la persistencia del problema, el Ejecutivo ha lanzado una nueva estrategia.
En abril de 2026, el Gobierno aprobó el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros. Este nuevo plan introduce dos medidas clave: por un lado, blinda de forma permanente el carácter público de todas las viviendas protegidas que reciban fondos estatales para evitar su posterior venta en el mercado libre; por otro, aumenta las ayudas destinadas a la construcción de vivienda pública, que se orientará mayoritariamente al alquiler asequible [5]. Este movimiento representa el intento más reciente de alinear el objetivo político del derecho a la vivienda con la compleja realidad económica del sector.
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